Страхование конструктивных элементов по ипотеке: что именно покрывается

Когда вы берете ипотеку, банк требует не просто платежи - он требует гарантии, что его деньги вложены в что-то, что не исчезнет, не сгорит и не рухнет. Именно поэтому обязательным условием выдачи кредита становится страхование конструктивных элементов недвижимости. Но что это вообще такое? И что именно в вашей квартире или доме защищает этот полис?

Что такое конструктив в страховании?

Конструктив - это скелет вашего дома. Это то, без чего здание перестает быть зданием. В квартире это: несущие стены, перегородки, перекрытия (полы и потолки между этажами), оконные блоки, входные двери и основные инженерные коммуникации, проходящие через стены и полы. В частном доме к этому добавляются фундамент, крыша и наружные стены.

Если вы слышали, что «все стены» защищены - это не совсем точно. Только те, которые держат здание. Внутренние перегородки, которые не несут нагрузки, тоже входят в конструктив, потому что они часть общей структуры. Но вот ламинат на полу, обои на стенах или межкомнатные двери - это уже не конструктив. Это отделка. И она не покрывается базовым полисом.

Что именно покрывает страховка конструктива?

Страховой договор по конструктиву защищает вас от серьезных, но редких бедствий, которые могут разрушить саму структуру дома. Вот основные риски, которые входят в стандартный полис:

• Пожар и взрыв газа
• Затопление водой (из-за прорыва труб, аварии на стояке или соседей сверху)
• Стихийные бедствия: ураган, град, землетрясение, обвал
• Падение объектов: дерево на крышу, сосулька с крыши, обрушение части фасада
• Противоправные действия: вандализм, поджог, кража с повреждением конструкций

Если, например, из-за аварии на стояке в вашей квартире разрушился бетонный перекрытие - это страховой случай. Если в результате затопления пошла трещина в несущей стене - страховка покроет ремонт. Если пожар сжег всю квартиру, но стены и перекрытия остались - страховка заплатит за их восстановление.

Важно: страховая компания выплачивает сумму, которая не превышает стоимость восстановления конструктивных элементов до состояния, в котором они были до происшествия. Если дом полностью сгорел, страховка может покрыть до 100% страховой суммы - и это значит, что долг перед банком будет погашен.

Что НЕ покрывает страховка конструктива?

Это самое частое заблуждение. Многие думают: «Если у меня есть страховка, то все, что сломалось - ремонтируют». Нет. Базовый полис - это не страховка ремонта. Он не касается:

• Отделки: обои, ламинат, плитка, краска, натяжные потолки
• Межкомнатных дверей и оконных рам
• Сантехники: раковины, ванны, унитазы, трубы в санузле
• Электроприборов: стиральные машины, холодильники, кондиционеры
• Мебели, техники, одежды, книг, техники
• Декоративных элементов: ниши, карнизы, лепнина

Если соседи снизу затопили вас, и у вас везде лежит вода, но стены и пол не пострадали - страховка конструктива вам не поможет. Тогда нужно было бы иметь дополнительную опцию - «страхование внутренней отделки». Без нее вы сами платите за ремонт обоев и полов.

Еще один важный момент: если вы затопили соседей снизу - ваш полис конструктива НЕ покроет их ущерб. Для этого нужна отдельная опция - «ответственность перед третьими лицами». Без нее вы рискуете остаться в минусе, даже если у вас есть страховка.

Кто получает деньги - вы или банк?

В страховом полисе по ипотеке выгодоприобретателем всегда указан банк. Это значит, что если произошло страховое событие, деньги идут не вам, а кредитору. Почему? Потому что банк держит вашу квартиру в залоге. Его цель - не восстановить ваш комфорт, а защитить свою кредитную безопасность.

Если вы погасили 70% кредита, а дом сгорел - страховка выплатит банку оставшуюся сумму. Вы не получите деньги на ремонт, но и долг перед банком исчезнет. Если вы хотите, чтобы часть средств пошла вам на восстановление - нужно договариваться об этом заранее. Некоторые страховщики позволяют указать вас как второго выгодоприобретателя, но это редкость.

Сколько стоит страховка конструктива?

Стоимость - это примерно 0,1% от остатка вашего кредита в год. То есть, если у вас ипотека на 5 миллионов рублей, и вы уже выплатили 2 миллиона, то страховая сумма - 3 миллиона. 0,1% от этого - 3 000 рублей в год. Или 250 рублей в месяц.

Цена зависит от:

• Остатка долга - чем меньше долг, тем дешевле страховка
• Площади квартиры - чем больше, тем выше стоимость
• Года постройки дома - старые дома с хрущевками стоят дороже из-за риска износа
• Для частных домов - материал стен (кирпич, панель, бревно), наличие газового котла, печи, камина

В Тюмени, например, для дома с кирпичными стенами и газовым отоплением цена будет выше, чем для панельного дома с электрокотлом. Но разница - не больше 10-15%.

Как оформить страховку?

Оформить страховку конструктива можно двумя способами - онлайн или в офисе. Большинство крупных страховщиков - Согласие, Ренессанс, ВТБ Страхование, Ингосстрах - предлагают калькуляторы на сайтах. Вы вводите сумму кредита, площадь, год постройки - и получаете цену за минуту.

При оформлении нужно:

• Паспорт
• Договор ипотеки
• Свидетельство о регистрации права (если есть)
• Экспликация квартиры (технический план)

Если вы оформляете полис на частный дом - понадобится еще кадастровый паспорт и технический план дома. Для строящихся объектов - достаточно, чтобы был фундамент, стены, крыша и окна. Отделка не нужна.

Можно оформить полис на один год, а можно - на весь срок кредита. Многие выбирают многолетний договор с автопродлением. В этом случае платежи списываются автоматически, и вы не рискуете потерять страховку.

Что будет, если не оформить страховку?

Банк не выдаст ипотеку без полиса конструктива. Это не рекомендация - это требование закона. Если вы не оформите страховку в течение 30 дней после получения кредита - банк имеет право потребовать досрочного погашения. Штрафов за отсутствие страховки нет, но нарушение пункта договора - это основание для взыскания долга.

Даже если вы уже год платите ипотеку и забыли продлить страховку - банк может заблокировать вашу квартиру в ЕГРН и начать процедуру взыскания. Не потому что вы «не заплатили», а потому что нарушили условия кредитного договора.

Можно ли добавить что-то еще?

Да. Базовый полис - это минимальный набор. Вы можете расширить его:

• Страхование внутренней отделки - покрывает обои, плитку, ламинат, натяжные потолки
• Страхование инженерного оборудования - сантехника, котлы, радиаторы, вентиляция
• Ответственность перед третьими лицами - если вы затопили соседей, страховка покроет их ремонт
• Страхование жизни и здоровья - если вы умрете или станете инвалидом, долг перед банком погасят

Комплексный полис обойдется дороже, но он дает реальную защиту. Без него вы рискуете остаться с долгом и без жилья, если произойдет что-то, что не относится к конструктиву.

Что делать, если дом строится?

Если вы берете ипотеку на новостройку - страховка оформляется, когда дом уже имеет фундамент, стены, крышу, окна и двери. Даже если внутри еще нет штукатурки и полов - страховка уже работает. Это важно: если на этапе строительства произойдет пожар или обрушение - вы не останетесь без защиты.

Некоторые застройщики предлагают «страхование строительного риска» - это не то же самое. Оно защищает застройщика, а не вас. Ваша страховка должна быть оформлена именно на ваше имя, как заемщика.